Derfor stiger boligprisene

Adam Smith, titulert som «økonomifagets far», kom opp med begrepet om en «usynlig hånd» som styrte markedet. I dag snakker vi gjerne om tilbud og etterspørsel. For at et kjøp eller salg, avhengig av hvilken side du står på, skal skje må det være både villige kjøpere og villige selgere. Etterspørselen etter bolig blir bestemt av flere forhold, blant annet tilgang til arbeid, antall mennesker som bor her, antall som flytter til og som flytter ut, og tilgang på kapital og prisen på denne kapitalen, for å nevne noe.

Tilbudet av boliger bestemmes blant annet av tilgang på både bruktboliger og nye. Nye boliger settes blant annet opp dersom det er tilgang på regulerte arealer, og om det koster mindre å oppføre boligenhetene enn det de kan selges for, eller bare at noen vil ha en bestemt bolig på en bestemt tomt.

Siden 1985 har vi blitt 1,3 millioner flere mennesker i Norge. Boligbehovet i Norge har økt med omtrent en million boliger siden 1985, eller ca. 27 000 i året. Husholdningsstørrelsen har gått ned fra 2,66 personer i 1980 til 2,12 personer per husholdning i 2023. Dette har bidratt til å øke behovet med en halv million siden 1980-tallet, altså har halvparten av behovet for nye boliger har kommet fordi vi bor færre under samme tak i dag enn for drøyt 40 år siden.

Bygger vi boliger i feil område eller for feil behov, kan dette gjøre at prisene blir lave i ett område, mens i pressområder er etterspørselen så høy at det er de med mest penger som får råd til å bo. Debatten om både sykepleierindeksen og hvor mange som får hjelp av foreldre og besteforeldre til å kjøpe bolig i, blant annet, Oslo er et tegn på at prisene er høyere enn mange klarer å håndtere uten hjelp. Det rammer spesielt de som ikke har mulighet til å få denne hjelpen, eller hvis de rett og slett har for lav lønn.

Ti ganger prisvekst siden 1985

Hvis vi ser på boligprisene i Norge siden 1985, så har de økt med omtrent ti ganger. Faktaboken til DNBs kvartalstall inneholder interessant statistikk rundt norsk økonomi, spesielt detaljene om boligmarkedet i Norge er interessant. 

Tallene er indeksert til 100 i 1985. I nominelle termer har boligprisene økt med underkant av ti-gangeren. I inflasjonsjusterte tall går indeksen ned til underkant av fire-gangen. Men, så har altså lønna vår økt enda mer, og når vi skal bo og leve, så er det vi har av inntekt viktig for å bestemme prisen på bolig. Høyere lønninger gir også høyere kostnader for oppføring av nye boliger. Snekker, rørlegger og elektrikere skal ha norsk lønn. Økt produktivitet kan motvirke noe av de økte lønninger.

En stor andel av prisveksten på boliger skyldes altså at vi har fått høyere lønninger, men fortsatt er boligene, justert for lønnsutviklingen, nesten to ganger dyrere enn det var i 1985. Hvordan har vi finansiert dette?

Prisen på penger

Hva det koster å ha et lån avhenger av to ting, størrelsen på lånet og den effektive renten du og jeg må betale for lånet.

Siden 1985 har gjeldsgraden gått fra omtrent 150 prosent av inntekten til over 250 prosent. Det betyr at vi har finansiert dyrere boliger med mer gjeld. Samtidig har kostnadene, altså rentebetalingen for å betjene disse lånene, gått fra omtrent ni prosent til seks prosent av våre disponible inntekter. 

Rentetoppen mest sannsynlig nådd

I grafen ovenfor ser vi at nordmenn med boliglån fikk mer å rutte med under koronakrisen, i tillegg til at vi ble tvunget til å være mest mulig hjemme, ble styringsrenta satt til null.

Det betyr at dersom boligprisene skal vokse mer enn lønningene, så må finansieringen, altså enten via gjeld eller egenkapital, holde følge. Gjeldsøkningen kan ikke skje gjennom dem som allerede stanger mot fem ganger inntekten som maksimalt låneopptak. I tillegg kan denne gruppen nå få mindre lånekapasitet på grunn av at rentene har steget, og dermed har rentebyrden økt.

Det er fortsatt et stykke igjen til hva rentebyrden var på slutten av 1980- og starten på 1990-tallet, men denne perioden skapte også den nordiske finanskrisen. I 2008 var det også en topp, og da fikk vi en global finanskrise som sprang ut fra USA.

Hva kan redusere prisene? Vel, det er jo det motsatte av hva som har skjedd siden 1980-tallet. At vi bor flere i samme bolig, rentebelastningen øker til høyere nivåer, at vi får en mindre befolkning, at lønnsveksten stagnerer eller at vi bygger mange nok nye boliger.

Tilbud møter etterspørsel, eller det Adam Smith kalte en usynlig hånd. 

Artikkelen representerer forfatterens synspunkter og de representerer ikke nødvendigvis DNBs syn.

Innholdet i artikkelen er å anse som markedsføringsføringsmateriale fra DNB og skal ikke oppfattes som et tilbud om å kjøpe eller selge finansielle instrumenter eller som investeringsrådgivning tilpasset den enkelte investors situasjon. DNB påtar seg ikke noe ansvar som følge av at innholdet i artikkelen legges til grunn for eventuelle investeringsbeslutninger. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap.