Rådene du trenger for å investere i eiendom

Oppstartslosene i DNB får jevnlig spørsmål fra personer som vil investere i eiendom gjennom selskap.

Eksempler på spørsmål kan være: «Vi er to kamerater som ønsker å starte selskap for å investere i eiendom, hvor mye kan vi låne og hvor mye må vi ha i egenkapital?» eller «Ønsker å starte AS innen eiendom». 

– Om du skal bygge seg opp en portefølje av ulike utleieobjekter er det viktig å skjønne at det kan ta tid før du kan høste avkastning eller ta ut fortjeneste av disse investeringene, sier Sigrid Høisveen Ulekleiv, oppstartslos i DNB. 

– Mange har hørt og lest at de kan tjene penger på investering i eiendom, og det er muligheter, men det er også mye som må vurderes.

Høisveen Ulekleiv forteller at det er flere temaer du bør tenke på før du tar kontakt med banken for å høre om hvordan en eiendom kan finansieres.

Privat eller eiendomsselskap?

Aller først bør du vurdere om du skal investere i en eiendom som privatperson eller gjennom et eiendomsselskap.

– Normalt er det få fordeler for «folk flest» ved å investere i eiendom gjennom et aksjeselskap. Aksjeselskap er mer interessant for aktører med større ambisjoner og mer kapital, sier Høisveen Ulekleiv.

Les mer om å investere som privatperson eller gjennom et eiendomsselskap her. 

Egenkapital og betjeningsevne

Det å investere i eiendom krever mye egenkapital.

– Bankens krav til egenkapital vil avhenge av type eiendom, om det er næringsbygg eller bolig og hvilke leieinntekter som kan oppnås, men 40 prosent egenkapital er ikke uvanlig. Vær oppmerksom på at boliginvestering gir normalt lav direkte avkastning og kan derfor kreve mer egenkapital, sier Høisveen Ulekleiv.

Et lån skal kunne tilbakebetales, forklarer hun.

– Vi ser etter betjeningsevne, egenkapital og sikkerhet når vi vurderer å gi et lån.

– Betjeningsevnen er viktig for oss som bank. Ved vurdering av betjeningsevne ser vi på den samlede inntekten til låntager, slik som lønn og utbytte i tillegg til leie- eller prosjektinntektene.

Forretningsplan og budsjett

Høisveen Ulekleiv anbefaler at du lager en god forretningsplan og et realistisk budsjett før du tar kontakt med banken for å snakke om finansering.

– Vis oss hvorfor du ønsker å kjøpe eiendom og hvordan budsjettene skal gå opp. 

Som bank er vi opptatt av å vurdere følgende, forklarer hun: 

• Hvem er leietakerne?
• Hvor er eiendommen?
• Hva slags garantier og depositum er tenkt?
• Har du/dere evne til å tilføre kapital hvis det er nødvendig? Og hvor mye?
• Hva slags kunnskap og kompetanse har du og hvem har du med som eventuelle samarbeidspartnere? Er for eksempel samarbeidspartnere profesjonelle aktører i bransjen?

– Vær klar over at det kan ta tid før det blir overskudd i den første eiendommen du investerer i. Overskuddet kommer kanskje først ved salg.

– Mange vil også «flippe leiligheter». Det vil si å kjøpe oppussingsobjekter eller billige objekter og selge de etter oppussing. Her kreves det mye innsats og kapital, avslutter oppstartslosen.

Viktig å være klar over:

• Husk å inkludere etableringsgebyr for lånet, renter på lånet og løpetid på lånet i budsjettet.
• Leieinntekter bør minimum være på 15 % av lånets størrelse.
• Et utleieår regnes som 10 måneder for utleieeiendom, da noe ledighet ved utleie må påregnes. 
• Ved vurdering av avdragsfrihet, kan eiendommen maksimalt belånes med 60 % lån.