Hvordan regne ut riktig eierandel i felles bolig?

– Han hadde mer egenkapital enn deg, men dere deler på hele lånet. Hvor mye eier du da og hvor mye eier han?

Inn og ut med like mye

En avtale skal føles rettferdig for begge parter, sier finansrådgiver Madelen Dørmænen. Samtidig kommer vi ikke bort fra tallenes tale. Den som betaler mest av boligen, vil eie mest av boligen. Dette gjelder uansett om du kjøper med en kjæreste eller en venn.

– Det er jo ikke alltid slik at begge har like mye egenkapital og råd til å betale like mye på lånet.

Alt du trenger å vite om DNB og boliglån

Dere må se på hva den enkelte har betalt, sette opp regnestykket og se hvordan brøken blir.

– Det du går inn med er i prinsippet hva du skal gå ut med, sier Dørmænen.

Dette gjelder enten du er samboer eller om du er gift, og det gjelder uansett om du har betalt mest av andre løpende utgifter.

Du må betale på boligen, for å eie boligen. 

Det aller viktigste er å ha en skriftlig avtale

Det aller viktigste er å sette opp eierforholdet skriftlig og at avtalen signeres med vitners bekreftelse, forklarer finansrådgiveren. 

– Hvis det er «opplest og vedtatt» hvem som eier hvor mye, vil dere unngå mye krangling om forholdet skulle ta slutt, eller om boligen selges underveis.

Dere finner skjema for samboeravtale på DNBs rådgivingssider.

Et enkelt regneeksempel

«Johan» og «Torstein» kjøper en bolig til fire millioner. Johan har 800 000 kroner i egenkapital, mens Torstein har 200 000 kroner. De tar opp tre millioner i lån. Begge skal betale like mye på lånet hver måned.

Hvor stor eierandel får de da hver seg?

For å regne ut må begge legge sammen hvor mye de gikk inn med av egenkapital og lån. For Johan blir dette 800' + 1,5 million (halve lånet), og for Torstein blir det 200' + 1,5 million. Altså hhv. 2,3 millioner og 1,7 millioner.

Eierbrøken blir da slik vi har satt opp under, Johan vil være eier av 57,5 prosent av boligens verdi og Torstein 42,5 prosent.

– Dette bør de føre opp i samboeravtalen, slik at de vet hvor stor andel av eventuell gevinst eller tap den enkelte skal få den dagen boligen selges igjen, sier Dørmænen.

Gevinsten, eller tapet, skal deles etter samme brøk.

Hele regnestykket blir slik:

Hva hvis de vil eie 50 /50?

Selv om Johan og Torstein går inn med ulik andel egenkapital, kan de likevel eie hver sin halvpart (50/50) av boligen.

– Forutsetningen er da at de to inngår en avtale seg imellom at den ene av partene skal betale mer på lånet og de månedlige kostnadene enn den andre.

Da verdien er 4 millioner og en femti prosents andel vil koste 2 millioner, vil Torstein da måtte ta opp og betale på 1,8 millioner i lån utover sin egenandel på 200 000 kroner.

Johan på sin side har betalt 800 000 kr av sin andel med sparepenger og må låne 1,2 for å dekke opp sin andel.

– Står lånet på begge gjensidig må Torstein måtte betale 60 prosent av rentekostnadene og avdraget hver måned, sier Dørmænen.

Hvis de ønsker å eie 50/50 blir regnestykket bli slik: 

Hvordan gjeld og egenkapital er skjevdelt er viktig å dokumentere i en samboeravtale

Ved et eventuelt brudd hvor den ene vil kjøpes ut må markedsverdi settes og overskuddet eller antatt verdiøkning deles i to.

– I dette eksempelet ville Torstein ved et brudd sannsynligvis hatt mer gjeld enn Johan, og dermed ville han også ha sittet igjen med et lavere overskudd ved et eventuelt salg, avslutter finansrådgiveren. 

Alt du trenger å vite om DNB og boliglån