– Du må vite hva slags bolig du faktisk kjøper

– Første punkt er å lese salgsoppgave og tilstandsrapport grundig, sier megler Kim Ruben Knutsen.

Det er ikke ofte man ser en boligannonse hvor tilstandsgraden til boligen settes til TG0 (beste score) i sin helhet. Unntaket er kanskje helt nye boliger eller totalrenoverte boliger, men også her kan det være et og annet småplukk som kan trekke scoren på tilstandsgraden ned.

– Etter at vi fikk endringer i avhendingsloven i 2024, har tilstandsrapportene blitt veldig detaljerte og selv det minste avvik skal det nå opplyses om. Dette er selvfølgelig vel og bra for alle parter, men samtidig er det nok også sånn at en del boliger kan fremstå i dårligere stand på papiret enn hva de faktisk er, sier Knutsen.

At rekkverkshøyden på terrassen er 5 cm lavere enn hva dagens regelverk (TEK 17) krever er kanskje en bagatellmessig mangel, men Knutsen understreker at det er andre punkter i tilstandsrapporten du bør være ekstra oppmerksom på.

– Det gjelder spesielt feil og mangler som kan være kostbare å oppgradere – og ikke minst byggetekniske ting det ofte er vanskelig å få et klart bilde av.

Det kan for eksempel dreie seg om eldre drenering, gamle vinduer, eldre elanlegg, fuktproblematikk eller innvendig røropplegg som er nær utløpsdato.

– Dette er ting som fort kan koste deg mange hundretusen kroner eller mer å utbedre, sier Knutsen.

Skal du selge bolig? Kom i kontakt med en eiendomsmegler her

Hva betyr de ulike tilstandsgradene?

Før vi går inn på de viktigste sjekkpunktene, er det greit med en kort forklaring på hva de ulike begrepene i tilstandsrapporten betyr og hvordan de brukes.

Enkelt forklart oppgis tilstandsgraden på ulike bygningsdeler og byggverk med et referansenivå som går fra TG0, som er beste score, til TG3, som er lavest.

TG0: Ingen tegn til tilstandssvekkelse.

TG1: Vanlig slitasje og vedlikehold.

TG2: Vesentlige avvik, vesentlige skader eller redusert funksjon. Dette kan bety at vedlikehold er mangelfullt eller gjennomført på feil måte. Denne scoren kan også gis der det mangler viktig dokumentasjon, som dokumentasjon på el-kontroll. Ved TG2 vil det i de fleste tilfeller være behov for å gjennomføre tiltak i løpet av de kommende årene, men ikke nødvendigvis.

TG3: Indikerer alvorlige avvik der funksjonssvikt er nært forestående og strakstiltak bør gjennomføres.

Ifølge Knutsen er det er spesielt punkter merket med TG2 og TG3 du bør være oppmerksom på.

– Det kan være ting som må utbedres umiddelbart eller noen år fram i tid, men også såkalte risikokonstruksjoner som fungerer tilfredsstillende i dag, men med svært usikker levetid. TG2 kan også indikere moderate avvik, som at det ikke montert håndløper i innvendig trapp eller at rekkverket på terrassen er for lav i henhold til dagens krav.

Knutsen medgir at enkelte tekniske termer og vurderinger i en tilstandsrapport kan være kompliserte å forstå for folk flest.

– Hvis noe er uklart, så ikke nøl med å spørre megleren eller takstmannen om forklaringer, oppfordrer han.

Vil du vite hva boligen din er verdt? Her kan du bestille verdivurdering

Kan være smart å ta med fagfolk på visning

Før du bestemmer deg for hvor langt du er villig til å strekke deg i en budrunde, mener Knutsen du bør lage et kostnadsestimat på tiltak som krever snarlig utbedring og de som ligger noen år fram i tid.

– Å ha en realistisk forståelse av hva totale utbedringskostnader kan utgjøre, er naturligvis en stor fordel før du legger inn bud. Likevel er det er faktisk flere som glemmer det i sin iver etter å sikre seg drømmeboligen.

– På den andre siden ser vi også at det er en del som har med seg fagfolk på visning for å få et profesjonelt blikk på kritiske punkter som er omtalt i tilstandsrapporten. På en del oppussingsobjekter og boliger med mye TG2 eller TG3, kan dette absolutt være fornuftig for å få mer detaljert bilde på omfang og mulige kostnader, sier Knutsen.

Fremtidige vedlikeholdskostnader

For å unngå overraskelser er det ifølge Knutsen også lurt å kartlegge vedlikeholdskostnader for de neste fem årene.

– Bare det å male et hus kan koste rundt 100 000 kroner, og annet løpende vedlikehold som rensing av takrenner og mindre reparasjoner er også en utgiftspost du bør ta høyde for. Hvor mye du bør sette av avhenger av boligens tilstand og størrelse.

– Når du har en god oversikt over forventede kostnader, kan du planlegge økonomien din bedre og unngå ubehagelige økonomiske overraskelser i fremtiden.

Andre ting du bør undersøke

I tillegg til å få oversikt over hva det vil koste å pusse opp, er det også viktig på å vite hva det faktisk koster å «drifte» et hus. Hvor mye må du ut med i kommunale avgifter og hvor høye er felleskostnadene? Må du betale eiendomsskatt og hva med energikostnader? 

En annen viktig ting, er tinglyste servitutter og heftelser. Har for eksempel naboen veirett over din tomt – og er din egen veirett avtalefestet? Det samme gjelder parkering utenfor egen tomt. Selv om de som eier tomten i dag, anser dette som uproblematisk, kan eventuelle nye eiere ha et annet syn på saken.

– Dette er ting som potensielt kan innskrenke din rett til å fritt bestemme over egen eiendom, og derfor er det viktig å ha oversikt over eventuelle heftelser.

– Sjekk også om det foreligger avtaler med naboer om snømåking eller felles husforsikring? Skal det bygges noe på nærliggende eiendommer som kan påvirke innsyn, støy og trivsel? Alt dette er viktige ting å få avklart før du legger inn bud, sier Knutsen.

Dette må du alltid sjekke nøye i tilstandsrapporten:

• El-anlegg?
  El-anlegg er et av de viktigste punktene å sjekke i tilstandsrapporten. Sørg for at det foreligger en samsvarserklæring fra en autorisert elektriker. Oppgradering av et gammelt eller defekt elanlegg kan koste mellom 50 000 og 200 000 kroner avhengig av boligens størrelse og tilstand.
• Drenering? 
  Drenering rundt huset er avgjørende for å unngå fuktproblemer. Sjekk når dreneringen sist ble utført og hvilken tilstand den er i. En fullstendig oppgradering av drenering kan koste fra 200 000 til 500 000 kroner.
• Fuktproblematikk?
  Fuktproblemer kan være kostbare å utbedre. Sjekk spesielt kjeller, loft og fasadefor tegn på fukt, mugg eller råte. Å utbedre fuktproblemer kan variere stort i pris, fra 20 000 kroner for mindre skader til flere 100 000 kroner for større, strukturelle skader avhengig av omfang og kvalitet på materialer som skal benyttes til utbedring.
• Vinduer? 
  Vinduer har stor innvirkning på både energikostnader og inneklima. Sjekk alderen og tilstanden på vinduene. Bytte av vinduer kan koste mellom 10 000 og 20 000 kroner per vindu, avhengig av type og størrelse.
• Tak?
  Takets tilstand er avgjørende for å beskytte boligen mot vær og vind. Sjekk alder, vedlikeholdsbehov og eventuelle skader. Taket er ofte vanskelig å inspisere på en visning. Spør derfor om det har vært tidligere utettheter med taket og når det ble byttet sist. En total takrenovering kan koste fra 100 000 til 400 000 kroner, avhengig av materialvalg og takets kompleksitet.
• Takrenner og nedløp?
  Takrenner og nedløp må fungere godt for å hindre vannskader på fasaden. Sjekk om vannet ledes vekk fra huset på en tilfredsstillende måte. Å bytte ut eller reparere takrenner kan koste fra 5 000 til 30 000 kroner.
• Bad?
  Badet er ofte et av de dyreste rommene å pusse opp. Sjekk alder, bruk av fagfolk, og om det er membran i våtsonene. Kostnaden for oppgradering av bad kan variere fra 100000 til 500000 kroner. Sjekk også tilstanden på varmtvannstanken.
• Kjøkken?
  Kjøkkenet er et viktig rom som også kan være kostbart å oppgradere. Sjekk tilstanden på kjøkkeninnredning, hvitevarer, og rør. En fullstendig oppgradering av kjøkken kan koste mellom 100 000 og 250 000 kroner, avhengig av kvaliteten på materialer og hvitevarer.
• Peis/ildsted og pipe?
  Sjekk tilstanden på peis eller ildsted, og om pipen er i god stand. Feil ved disse kan være brannfarlige og kostbare å utbedre. En ny peis kan koste fra 20 000 til 50 000 kroner, mens rehabilitering av pipe kan koste fra 30 000 til 100 000 kroner.
• Utbyggingsmuligheter kjeller og loft?
  Hvis du vurderer å bygge ut kjeller eller loft, bør du sjekke med kommunen om dette er søknadspliktig. Om du ønsker å benytte kjelleren som varig oppholdsrom i form av soverom eller hybel, er det viktig å sjekke takhøyden. Gjeldende forskrift krever at et rom som benyttes til varig opphold skal ha en takhøyde på minimum 2,4 m – det anbefales også at rommet er minst 7 m² stort. Husk at det fra kjeller er krav til to rømningsveier, og vinduet må ha minimum fri høyde på 60 cm og minimum 50 cm bredt for å bli godkjent.
• Kostnaden for utbygging kan altså variere mye, så det er viktig å få en nøyaktig vurdering og et kostnadsestimat fra en fagperson.
• Terrasse?
  Sjekk tilstanden på terrassen, og spesielt tegn på fukt eller råte. Vedlikehold av terrasse kan koste fra noen tusenlapper for enkel rengjøring og beising, til flere titalls tusen for større reparasjoner eller utskiftninger.
• Ytterkledning og fasade?
  Ytterkledningen beskytter huset mot vær og vind. Sjekk for tegn på fukt, råte, og om det er tilstrekkelig lufting. Utskifting av ytterkledning kan koste fra 100 000 til 300 000 kroner avhengig type materialer og husets størrelse.»
• Hage og utearealer?
  Hagen kan også kreve vedlikehold. Sjekk drenering og tilstanden på trær og busker. Utsikter til store trær nær huset kan bety fremtidige kostnader for beskjæring eller fjerning. Er det trær på eiendommen du vil ha fjernet? Det er ikke alltid dette er mulig. Sjekk alltid gjeldende lover og regler, som naboloven og kommunens reguleringsplan, før du fjerner trær på eiendommen.
• Garasje og carport?
  Sjekk tilstanden på garasjen/carport, inkludert tak, vegger, og dør. Reparasjon eller oppgradering av en garasje kan koste fra 10 000 til 50 000 kroner avhengig av omfanget av arbeidene.
• Grunnmur?: Vær oppmerksom på setningsskader, sprekker og skjevheter. Heller terrenget mot huset øker sjansen for fuktproblematikk. Ta høyde for nødvendige tiltak.
• Sammendrag av selgers egenerklæring
  Les alltid nøye gjennom sammendraget av selgers egenerklæring. Dette dokumentet gir verdifull informasjon om boligens historikk og eventuelle problemer som har vært adressert eller fortsatt må tas hånd om.