Kjøpe hytte? Sjekk dette før du legger inn bud

Det er lett å la seg blende av fine bilder, gode solforhold og nærhet til sjøen eller skiløyper, men å kjøpe hytte handler om veldig mye mer enn fin beliggenhet og et godt førsteinntrykk.

– Første bud er å lese salgsoppgaven og takstrapporten grundig før du drar på visning. Da slipper du å kjøre timevis til en visning du ikke hadde prioritert hvis du hadde satt deg skikkelig inn i alt som er opplyst om hytta, sier Marius C. Lindhjem i DNB Eiendom Fritid Vestfold-Telemark.

Ifølge den erfarne hyttemegleren er det nemlig ikke alle som er like nøye på å lese gjennom all relevant informasjon om hytta i forkant. Det gjelder særlig den tekniske tilstanden, men også andre forhold som er relevante for de fleste kjøpere.

– En bomtur på visning er jo ikke krise. Verre er det hvis du legger inn bud og ender med et «bomkjøp», og det skjer med jevne mellomrom, sier Lindhjem.

Skal du selge hytte? Sjekk DNB Eiendoms gunstige salgspakke

Ulovlige tiltak på hytta?

At en hytte har små eller store oppgraderingsbehov er ikke uvanlig. Det viktigste er at du har et klart bilde av hva du faktisk kjøper og hvor mye som eventuelt må oppgraderes eller omsøkes, mener Lindhjem.

– Selv om hytta i utgangspunktet ser fin ut, kan det være opplyst om forhold som fort kan bli kostbart å utbedre. Denne kunnskapen kan være helt avgjørende for hvor mye du er villig til å by eller om du heller ønsker å sjekke ut andre hytter.

I enkelte tilfeller kan det også være at tidligere eier har gjort tiltak i hytta eller på tomten som kan være ulovlige eller ikke er søkt om.

– Det kan for eksempel være ulovlig innlagt vann eller at det er oppført et anneks på tomten som egentlig er søknadspliktig. Du bør kjenne til risikoen og gjøre deg opp en mening om du er villig til å ta den, sier Lindhjem.

Spesielt på eldre hytter som har stått ubrukt lenge kan det være store oppgraderingsbehov, både inne og ute.

– Selger har opplysningsplikt, men som kjøper har du også undersøkelsesplikt. Å gjøre en skikkelig jobb i forkant er din beste garanti for et vellykket kjøp. Har du spørsmål, bør du ta kontakt med megler eller takstmann. Sett gjerne opp en detaljert liste over ting du ønsker å sjekke når du er på visning.

Har du planer om å kjøpe hytte? Bestill en verdivurdering her og sjekk hvor mye du kan få i lån

Sjekkliste før du legger inn bud: 

Tilbygg, anneks, terrasse og brygge:

Spesielt i strandsonen praktiseres det et restriktivt lovverk, men også andre steder står kartlegging av hyttebebyggelsen høyt på agendaen. I verste fall risikerer du å måtte rive eller endre tidligere eiers tiltak, enten det er snakk om en ulovlig oppsatt brygge, båthus, tilbygg på hytta eller terrasse. Slike forhold skal være opplyst i salgsoppgaven. Sjekk dette med megler og avklar risikoen før du legger inn bud.

Eventuelle begrensninger på eiendommen:

Det kan være begrensninger for hva du har lov til å gjøre på eiendommen din. Dette kan du sjekke i kommunale dokumenter som reguleringsplan, kommuneplanens arealdel og kommunale vedtekter. Eksempelvis: Hva du har lov til å bygge, hvor du har lov til å bygge og hvor stort du har lov til å bygge?

Hvis du ser for deg å gjøre endringer på eiendommen, bør du sjekke disse mulighetene før du legger inn bud. Sjekk også eventuelle begrensninger som kan være spesifisert i en festekontrakt. Les mer om regelverket her

Parkering?

Eksempel fra en salgsoppgave: «Helårsparkering på parkeringslomme med ca. 16 meter gange over naturterreng til hytta. En går ut ifra at denne parkeringslommen befinner seg på egen tomt, men siden tomten ikke er oppmålt er dette noe usikkert».

Mange hytter har parkering på egen tomt eller på angitt plass på hyttefeltets fellesområder. Hvis p-plassen ikke er på egen tomt, er det beste å ha en tinglyst rett til parkering på angitt sted eller en skriftlig avtale med grunneier. I andre tilfeller må du leie plass, og da bør du sjekke pris og vilkår som vanligvis er opplyst i salgsoppgaven.

I enkelte tilfeller «aksepterer» grunneier at du parkerer gratis (eller mot et symbolsk beløp) på en fast plass i nærheten av hytta. En utfordring med dette kan være hvis en ny grunneier kommer inn og ønsker «markedsleie», men som regel finner man en grei løsning. Sjekk hva som er opplyst i salgsoppgaven.

Eiet tomt eller festet tomt?

Med en eiet tomt står du i utgangspunktet (litt) friere til å forvalte tomten slik du ønsker, med tanke på felling av trær, fremleie av hytta og utbygging – og du betaler ikke festeavgift. Utover det er det ikke så stor forskjell på eiet og festet tomt.

Tomtefestelovens hovedregel er at man råder over tomten som om man eier den. Det er kun der festekontrakten gjør begrensninger i råderetten at det utgjør en forskjell i forhold til hvilke tiltak som kan gjennomføres på en eiet tomt kontra festet tomt. De fleste festetomter prisindeksreguleres på årlig basis eller et tidsintervall. Årlig festeavgift kan variere mye fra hytte til hytte. Sjekk alltid dette i salgsoppgaven. Her kan du lese mer om hvordan du kan løse ut en festetomt

Ulovlige tiltak på hytta?

Et eksempel fra en salgsoppgave: «Baderommet inneholder malt innredning, dusjkabinett og varmtvannsbereder, Det er p.t. ikke innlagt vann i hytta. Fritidsboligen har ikke utslippstillatelse. Installasjon av innvendig vann og avløp er søknadspliktig.»

Her kan det virke som selger har gjort et ulovlig tiltak, men det fremstår litt diffust. Her ville jeg sjekket med megler om hva som faktisk er gjort. Som opplyst i salgsoppgaven er installasjon av vann og avløp søknadspliktig.

Regelverket varierer fra kommune til kommune. Noen tillater innlagt vann ved søknad, andre vann til vegg og andre igjen kun vann til et annet punkt på tomten. Det siste er for å forebygge at hytteeiere legger inn vann ulovlig.

Som kjøper må du selv vurdere om du er villig til å risikere å eventuelt måtte reversere tiltaket etter pålegg fra kommunen eller gå gjennom en søknadsprosess og få innlagt vann på lovlig hvis det er mulig.

Takstmannens kompetanse og vurderinger:

«Det er råteskader i undertak i deler av takutstikk. Slitasje i ytterkledning. Betydelig svikt i fundamentering på platting/veranda. Råte i deler av vindskier. Fuktmerker i vegg/himling i badstue. Tette takrenner. Mosegrodd taktekking».

Det er takstmannen som vurderer hyttas tekniske tilstand og oppgraderingsbehov, da dette er utenfor meglers kompetanseområde. Det har nå kommet en ny forskrift om tilstandsrapporter som forteller hva som skal være undersøkt i en bolig eller fritidsbolig – og hvordan denne undersøkelsen skal gjøres. Dermed vil tilstandsrapporter som brukes ved bolig- og hyttesalg være standardisert.

I disse tilstandsrapportene vil det blant annet være en tilstandsgrad for den enkelte boligdel, for eksempel badet. Hvis boligdelen er slitt eller har skader, skal det også skrives inn årsak og konsekvens.

I tillegg skal det angis et kostnadsestimat for hvor mye det vil koste å utbedre skaden. Vær oppmerksom på at skader på ildsted, som sprekk i pipe e.l. som regel bør utbedres raskt for trygg bruk.

I tilfeller med omfattende eller kompliserte oppgraderingsbehov, mener Lindhjem det kan være smart å ta med en fagperson på visning for å få et mer detaljert bilde av omfang og et anslag på hva aktuelle oppgraderinger vil koste.

Løpende utgifter:

Avhengig av hvor hytta ligger kan det være flere faste utgifter som påløper, som velavgift, utgifter til brøyting av vei, passering av privat vei med bom, leie av brygge/båtplass, eiendomsskatt og andre kommunale utgifter. Dette skal være opplyst om i salgsoppgaven. I tillegg kommer utgifter til strøm og forsikring.