Lønner det seg å kjøpe utleiebolig i 2025?

Rentekostnadene svir for alle med store lån. Rentenedsettelsene har dessuten stadig blitt utsatt. Økte priser på små leiligheter og høy skatt på sekundærboliger har ført til kraftig nedgang i antall utleieboliger. 

Vi spør eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets om han tror det likevel kan lønne seg å investere i utleiebolig nå?

Det er vanskelig å finne lønnsomme utleieobjekter 

Mortensen innleder med å si at det å kjøpe en bolig for utleie må ses på som en finansiell investering. Du bør med andre ord vurdere det opp mot andre investeringsmuligheter.

– Hadde det vært enkelt å tjene penger på utleie hadde alle gjort det, sier han. 

For å tjene penger på utleie er du for det første avhengig av prisen på finansiering. For det andre er du avhengig av å finne et godt utleieobjekt. 

Mortensen sier at mange leiligheter nå er for høyt priset sett opp mot hva du kan forvente å få inn i leie.

– I dagens marked kan andre investeringer fremstå mer attraktive, samtidig som de krever mindre arbeid, sier han.

Før du kjøper må du derfor regne nøye på hva kostnadene blir, og hva du kan forvente i leieinntekt.

– Jeg anbefaler også å ha et bevisst forhold til utviklingen i boligprisene, sier analytikeren. Sett deg inn i hva som driver prisene i ditt område og følg markedet nøye. Boligmarkedet drives av etterspørsel og folks kjøpekraft, og du bør ha et avklart forhold til risikoen du tar. 

Hvor og hva du kjøper har stor betydning

Ønsker du å sikre jevn utleie må du sette deg inn i hvilke områder av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en høyskole i nærheten, eller er det andre områder du vet er ettertraktet?

– Sjekk ut prisnivået på boliger i de områdene du kunne tenke deg å kjøpe. Det kan du gjøre på Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, gå inn på annonsen og klikk på «prisstatistikk». Da får du opp prisstatistikk fra det området. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din økonomiske situasjon, forklarer analytikeren. 

Ifølge Utlånsforskriften skal det kreves minimum 10 prosent egenkapital for å få lån til sekundærbolig. Enkelte banker stiller også høyere krav til egenkapital. 

– Neste steg er å kartlegge muligheten for fortjeneste, sier analytikeren.

Det gjør du ved å se på hva du kan vente deg å få i leieinntekter i området du ser for deg å kjøpe. Det kan være lønnsomt å tenke litt størrelse på boligen slik at du kan leie ut til to eller flere. 

Hva ligger utleieprisene på nå?

Overslaget for utleiepris er beregnet ved hjelp av Husleie.no sin Husleiekalkulator. Vi har lagt inn postnumre på steder som er sentrale, men ikke dyreste områdene. Postnumre er lagt inn ved bynavn.

*Utleieprisene er gjennomsnittlige og er oppgitt i norske kroner. For mer eksakte priser, sjekk utleieannonser på Finn.no og hybel.no

For å finne ut hva du sitter igjen med i netto leieinntekter må du ta utleieprisen og trekke fra alle kostnader du har på alt fra lån, fellesutgifter, administrasjon og vedlikehold. 

Viktig å se kostnadene opp mot leieinntektene

Ifølge Simen Mortensen er det er ikke bare utgifter til boliglånet som kan bli en stor post i budsjettet. Er boligen du kjøper gammel må du sjekke alder på rør og elektriske installasjoner. Dette må ofte byttes etter 20–30 år. 

– Du må også huske å regne inn kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, sier han.

Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av selveierleilighet. Kjøper du for eksempel en toroms til fem millioner i Oslo med 10 prosent egenkapital, utgjør dokumentavgiften nesten 125.000 kroner, det er en stor bit av egenkapitalen din. Med 18.700 i månedlig inntekt vil det ta deg nesten sju måneder bare å tjene inn dokumentavgiften! Og det er før vi tar med andre løpende månedlige kostnader som felleskostnader, rentekostnader, forsikring m.m.

– Du bør også ta høyde for at boligen blir stående tom i perioder. Det er ikke alltid du får inn en ny leietaker samtidig som en flytter ut. En grei tommelfingerregel kan være å budsjettere med 11,5 måneder i året, sier eiendomsanalytikeren.

Et eksempel: Belånt utleiebolig

La oss si at Marcus og Tiril vurderer å kjøpe en toroms i Oslo på 50 m² til 4.664.000 kroner. De vil da trenge en egenkapital (EK) på 466.400 kroner for å få lån, i tillegg trenger de penger til å dekke dokumentavgiften på 116.600 kr. Gitt at de har oppsparte midler til både EK og dokumentavgift, trenger de låne 4.081.600 kroner til boligen (90 prosent belåningsgrad). 

Tanken deres er å leie ut i noen år. Månedlig forventet leie er ca. 18.800 kroner.

– Hvis Marcus og Tiril skal finne ut hvor mye de vil tjene på utleien må de trekke fra felleskostnader, renteutgifter på lånet og skatt på leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt må også trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt (på grunn av høyere gjeld) kan legges til. 

– Med en effektiv rente på 5,67 % og 30 års nedbetalingstid* kommer jeg fram til at Marcus og Tiril kan forvente å gå i minus hvert år med en belåningsgrad på 90 prosent. Netto årlig kostnad for å sitte med denne sekundærboligen blir litt over -56.000 kroner i dagens marked, sier Mortensen.

Med en månedlig leieinntekt på 18.800 og en renteutgift på 18.700 + fellesutgifter og administrasjon (ca. 4000,-) vil de fort gå noen tusenlapper i minus hver måned. Leieinntekten dekker så vidt rentene alene, i tillegg til fellesutgifter kommer avdrag på lån og eventuelt vedlikehold.

For å investere i en sekundærbolig med dagens rente og utleiepriser, må de med andre ord ha ståltro på at boligen vil stige så mye i verdi under eiertiden at det er verdt det til slutt.

Det er mange andre investeringer som kan virke mer attraktive, og krever mindre oppfølgning av leietakere og annet slår Mortensen fast.

* Rentekostnadene er regnet ut fra DNBs Boliglånskalkulator 14.2.25

Hvordan regne ut om utleiebolig er lønnsomt?

Vi tar utgangspunkt i en toroms selveier i Oslo til 4.663.800 kroner. (93.276 kr per kvadrat). Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 måneder utleie i året i snitt. Eierkostnader/administrasjon skal dekke fellesutgifter, annonsering og vedlikehold og eventuell utleiemegler.

*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 6.7 mill. i Oslo så den er ikke aktuell her. 

Sjekk oppdaterte skattesatser på skatteetatens sider!

Det er vanlig å regne på hvor høy direkteavkastning du får på investeringen (eiendommens verdi), dette kalles «yielden» på eiendommen. For å regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det på det du betalte for boligen. I dette tilfellet blir «yielden» omtrent 3,6 prosent.

For å finne ut FFO-avkastningen (kontantstrøm før vedlikeholdskostnader på den investerte egenkapitalen) i boligen før skatt, tar du resultatet før skatt og deler det på egenkapitalen.  I dette tilfellet blir det ca. -10 prosent per år.

Hva hvis rentene går ned i år?

Norges Bank har antydet at det kan komme til sammen tre rentenedsettelser i løpet av 2025. Hver rentenedsettelse er som regel på 0,25 prosent. Hvis økonomenes tolkning av signalene stemmer og ingenting uventet skjer, kan renten altså bli 0,75 prosent lavere i løpet av 2025. I tillegg så kan leien indeksreguleres på starten av neste år. Vi legger til grunn 2,5 prosent hopp i leien i tillegg fra starten av 2026.

Hvis den nominelle renten (i dag 5,49 %) er ca. 4,75 prosent i snitt for 2026, og leien er økt til 19.250 kr per måned, så vil alt annet likt gjøre at regnestykket ser en del penere ut for neste år:

Effektiv rente er rente inkl etableringskostnader, termingebyr etc. 

I tillegg til oppsettet i tabellene kommer nedbetalingen på lån. Årsaken til at avdrag ikke er satt opp er fordi det strengt tatt ikke er en kostnad, men en kontantstrøm (penger som betales tilbake). Nedbetaling av lån øker egenkapitalen i eiendommen og er en investering.  Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av lån er høyere enn leieinntektene, må du likevel ha en plan for hvordan du skal finansiere det.

Skatten for netto leieinntekter er 22 prosent, det samme som for andre kapitalinntekter. Dersom utgiftene er høyere enn inntekten så blir det ikke skatt. Sjekk Skatteetatens kalkulator for beregning.

Merk: Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om personlige investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din økonomiske situasjon. Husk at historisk avkastning eller prisutvikling i et marked aldri er noen garanti for framtidig utvikling, heller ikke i boligmarkedet. 

Vurderer du å låne for å kjøpe sekundærbolig er det viktig at du setter deg inn i hva det koster og reglene rundt. Renten kan variere fra bank til bank,  det kan også krav til egenkapital.