Lønner det seg å kjøpe utleiebolig nå?

Rentekostnadene har økt merkbart for alle med lån de siste par årene. Sammen med økte priser på små leiligheter og økt skattetrykk mot sekundærboliger har det ført til kraftig nedgang i antall utleieboliger. Samtidig spås det enda høyere boligpriser framover, noe som trekker i andre retningen.

Vi spør eiendomsanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets om han tror det vil lønne seg å investere i utleiebolig i dagens marked?

Det er vanskelig å finne lønnsomme utleieobjekter 

Mortensen innleder med å si at det å kjøpe en bolig for utleie må ses på som en finansiell investering. Du bør med andre ord vurdere det opp mot andre investeringsmuligheter.

– Hadde det vært enkelt å tjene penger på utleie hadde alle gjort det, sier han. 

For å tjene penger på utleie er du for det første avhengig av prisen på finansiering. For det andre er du avhengig av å finne et godt utleieobjekt. 

Mortensen sier at mange leiligheter nå er for høyt priset sett opp mot hva du kan forvente å få inn i leie.

– I dagens marked kan andre investeringer fremstå mer attraktive, samtidig som de krever mindre arbeid, sier han.

Før du kjøper må du derfor regne nøye på hva kostnadene blir, og hva du kan forvente i leieinntekt.

– Jeg anbefaler også å ha et bevisst forhold til utviklingen i boligprisene, sier han. Sett deg inn i hva som driver prisene i ditt område og følg markedet nøye. Boligmarkedet drives av pris og etterspørsel, og du bør ha et avklart forhold til risikoen du tar. 

Hvor og hva du kjøper har stor betydning

Ønsker du å sikre jevn utleie må du sette deg inn i hvilke områder av byen din som er attraktive for leietakere. Er det en høyskole i nærheten, eller er det andre områder du vet er ettertraktet?

– Sjekk ut prisnivået på boliger i de områdene du kunne tenke deg å kjøpe. Det kan du gjøre på Finn.no, velg en tilfeldig leilighet, gå inn på annonsen og klikk på «prisstatistikk». Da får du opp prisstatistikk fra det området. Hvilken prisklasse du opererer med avhenger av din økonomiske situasjon, forklarer analytikeren. 

Ifølge Utlånsforskriften skal det kreves minimum 15 prosent egenkapital for å få lån til sekundærbolig, men enkelte banker stiller høyere krav til egenkapital. 

– Neste steg er å kartlegge muligheten for fortjeneste, sier analytikeren.

Det gjør du ved å se på hva du kan vente deg å få i leieinntekter i området du ser for deg å kjøpe. Det kan være lønnsomt å tenke litt størrelse på boligen slik at du kan dele den opp og leie ut flere rom. 

Hva kan du forvente å få inn av leieinntekter?

Utleiemegleren utgir statistikk på gjennomsnittlig oppnådd leieinntekt på boliger av ulik størrelse. Det kan være greit å skjele til denne statistikken, eller enda bedre snakke med en utleiemegler om objekter du vurderer å kjøpe, før du kjøper.

– Disse kjenner utleiemarkedet bedre enn de fleste, sier Mortensen.

*Statistikk ikke tilgjengelig hvis færre enn fem kontrakter er inngått av Utleiemegleren. Sjekk ev. priser på Husleie.no eller Finn.no

Utleiemeglerens side med oppdatert statistikk på utleiepriser.

Se kostnadene opp mot forventet leieinntekt

følge analytikeren er det er ikke bare utgifter til boliglånet som kan bli en stor post i budsjettet. Er boligen du kjøper gammel må du sjekke alder på rør og elektriske installasjoner. Dette må ofte byttes etter 20–30 år. 

Godt vedlikeholdte boliger som har et moderne utseende er enklere å leie ut, til noe høyere leie. 

– Du må også huske å regne inn kostnader til dokumentavgift, administrasjon og fremtidig salg, forteller Mortensen.

Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av selveierleilighet. Kjøper du for eksempel en toroms til fem millioner i Oslo med 15 prosent egenkapital, utgjør dokumentavgiften nesten 125.000 kroner, det vil si mer enn 16 prosent av egenkapitalen din. Med 17.000 i månedlig inntekt vil det ta deg nesten åtte måneder bare å tjene inn dokumentavgiften! Og det er før vi tar med andre løpende månedlige kostnader som felleskostnader, rentekostnader, forsikring, utleiemegler m.m.

– Du bør også ta høyde for at boligen blir stående tom i perioder. Det er ikke alltid du får inn en ny leietaker samtidig som en flytter ut. En grei tommelfingerregel kan være å budsjettere med 11,5 måneder i året, sier han

Et eksempel: Belånt utleiebolig

La oss si at Marcus og Tiril vurderer å kjøpe en toroms for å leie ut i Oslo. De finner en på 50 m² til 4.664.000 kroner. For å få nok lån trenger de 15 prosent egenkapital (EK), dvs. ca. 700.000 kroner. I tillegg trenger de penger til å dekke dokumentavgiften på 116.600 kr. Gitt at de har oppsparte midler til både EK og dokumentavgift, kan de låne 3.964.000 kroner til boligen (85 prosent belåningsgrad).

Tanken deres er å leie ut i noen år. Månedlig forventet leie er ca. 17.000 kroner.

– Hvis Marcus og Tiril skal finne ut hvor mye de vil tjene på utleien må de trekke fra felleskostnader, renteutgifter på lånet og skatt på leieinntekten. Eventuell eiendomsskatt må også trekkes fra. Eventuelle besparinger i formuesskatt (på grunn av høyere gjeld) kan legges til. 

– Med en effektiv rente på 5,67 % og 30 års nedbetalingstid* kan de forvente å gå i minus hvert år med 85 % belåningsgrad. Netto kostnad for å sitte med denne sekundærboligen blir nesten -70.000 kroner i året med dagens rente*.

– Å sitte på en investering som tapper deg for nesten 6000 kroner i måneden er ikke spesielt attraktivt, sier Mortensen.

Leieinntekten dekker altså ikke på langt nær de løpende utgiftene. Avdrag på lånet kommer jo i tillegg, det gjør også vedlikehold og andre utgifter. 

For å investere i en sekundærbolig med dagens renter, må de med andre ord ha ståltro på at boligen vil stige så mye i verdi under eiertiden at det er verdt alle utgiftene underveis.

– Det er mange investeringer som virker mer spennende nå, sier Mortensen.

* Rentekostnadene er regnet ut fra DNBs Boliglånskalkulator 28.8.24

Hvordan regne ut om utleiebolig er lønnsomt?

Under finner du et enkelt regnestykke du kan bruke for å regne på lønnsomhet. I vårt eksempel har vi sett på en toroms i Oslo som koster 4.664.000 kroner (93.276 kr per m²).

Vi har tatt utgangspunkt i 11,5 måneder utleie i året i snitt.

Eierkostnader/administrasjon skal dekke fellesutgifter, annonsering og vedlikehold og eventuell megler.

*Eiendomsskatt gjelder kun for boliger med verdi over 4.7 mill. i Oslo, så den er ikke aktuell her

Sjekk oppdaterte skattesatser på skatteetatens sider!

Det er vanlig å regne på hvor høy direkteavkastning du får på investeringen (eiendommens verdi), dette kalles «yielden» på eiendommen. For å regne ut dette tar du netto leieinntekter og deler det på det du betalte for boligen. I dette tilfellet blir «yielden» omtrent 3,2 prosent.

For å finne ut FFO-avkastningen (kontantstrøm før vedlikeholdskostnader på den investerte egenkapitalen) i boligen før skatt, tar du resultatet før skatt og deler det på egenkapitalen.  I dette tilfellet blir det ca. -10 prosent per år.

I tillegg kommer nedbetalingen på lån, men det er ikke en kostnad, men en kontantstrøm (penger som betales tilbake). Nedbetaling av lån øker egenkapitalen i eiendommen.  Hvis rentekostnader pluss tilbakebetaling av lån er høyere enn leieinntektene, må du ha en plan for hvordan det skal finansieres.

Merk: Innholdet i denne artikkelen er ment verken som investeringsråd eller anbefalinger. Har du noen spørsmål om personlige investeringer, bør du kontakte en finansrådgiver som kjenner deg og din økonomiske situasjon. Husk at historisk avkastning eller prisutvikling i et marked aldri er noen garanti for framtidig utvikling, heller ikke i boligmarkedet. 

Vurderer du å låne for å kjøpe sekundærbolig er det viktig at du setter deg inn i hva det koster og reglene rundt. Renten kan variere fra bank til bank,  det kan også krav til egenkapital.