Høye strømpriser rammer kontorer med svak energiklasse

Strømprisen i Norge er hyppig debattert, og det er ikke uten grunn. Gjennomsnittlig spotpris på Østlandet (NO1) var i første halvår 2022 nesten tre ganger høyere enn på samme tid året før. I høst har prisene steget ytterligere, og vi hatt enkeltmåneder med en gjennomsnittlig spotpris på nærmere 450 øre/kWh i de sentrale østlandsområdene. Dette rammer både privatpersoner og bedrifter tungt, selv om noen geografiske områder (som Nord- og Midt Norge) har vært mindre rammet enn andre.

Støtteordningene har så langt vært rettet mot privatpersoner, og er mer begrenset på bedriftssiden. Per i dag er det kun selskaper med over tre prosent av omsetningen knyttet til strøm som har mulighet for å søke strømstøtte, hvor de kan få inntil 25 prosent støtte ved en pris over 70 øre/kWh. Selskapene kan potensielt få ytterligere noe støtte om de forplikter seg til å gjennomføre energitiltak innen to år. Støtteordningene til bedriftene er med andre ord betydelig mer begrenset og treffer betydelig færre, enn ordningen til husholdningene.

Økte strømpriser treffer byggene med svak energiklasse 

Så hvordan vil økte strømpriser treffe kontorleietakerne? Ifølge Clevair bruker et gjennomsnittlig kontorbygg i Norge 166 kWh per/m² Forutsetter vi en økning i strømprisen fra 1 til 3 kr per/kWh, vil eksempelvis den årlige kostnaden til leietakeren øke med NOK 332 per/m² kun relatert til energi. Dette vil treffe mange leietakere tungt, men er samtidig i stor grad knyttet opp mot hvor energieffektivt kontorbygget er.

Et kontorbygg i energiklasse A bruker i underkant av en tredjedel av energiforbruket til et energiklasse F kontorbygg. Denne differansen har en begrenset effekt ved lave strømpriser, men vil etter alt å dømme bli mye viktigere fremover. Energiforbruk har selvsagt langt flere aspekter enn det rent kostnadsmessige for leietakerne. Leietakerne opplever press fra ansatte, kunder og leverandører for å være mest mulig miljøvennlig, for ikke snakke om de økte utslippene de må stå til rette for ved økt energiforbruk i svake energiklasser. Sistnevnte vil trolig få langt større oppmerksomhet i tiden fremover. Vi forventer likevel at de økte energikostnadene vil bidra til å eskalere utviklingen mot mer miljøvennlige bygg.

For å illustrere hvor ulikt den økte strømprisen kan slå for leietakerne i de ulike energiklassene, kan vi ta et eksempel:

• Leietaker har et  totalbudsjett på 3 000 per/m² kontor (husleie, strøm og felleskostnader)
• Strømpris NOK 3 per/kwh
• Felleskostnadene er for enkelhetsskyld 150 per/m², selv om det er gode argumenter for at den kan være økende i svake energiklasser (f.eks. knyttet til felles strøm) 

I et kontorbygg med energiklasse A vil en leietaker da sitte igjen med kr 2 580 etter at strøm- og felleskostnader er trukket ifra. Om leietakeren derimot velger et energiklasse F-kontorbygg, vil de med de samme forutsetningene sitte igjen med kun kr 2 025 til husleie.  Dette gir en merkostnad på hele 550 per/m² i strøm som normalt blir belastet leietaker i sin helhet. Dette vil trolig føre til at mange leietakere vil ta grep. I tillegg til å måtte ut med en vedvarende høyere kostnad til energi, vil også leietakerne i de svakeste energiklassene bære en økt risiko knyttet til en potensiell enda høyere strømpris.

Hva kan konsekvensene bli

• Vi  forventer at leietakerne i mye større grad enn tidligere vil skille mellom bygg med gode og dårlige energiklasser. Dette vil medføre større leiepris- og ledighetsforskjeller mellom de ulike energiklassene.
• Effekten mellom de ulike energiklassene vil bli størst i området med lav leiepris, da økningen vil utgjøre en vesentlig større andel av husleien her.
• Investorer vil i enda større grad hensynta energiklasse ved kjøp når de ser en økt risiko for endrede leienivåer og økt ledighet i bygg med svak energiklasse. Dette vil reflekteres i deres avkastningskrav.
• Gårdeiere vil få et enda sterkere insentiv til å fremskynde planer om å energieffektivisere bygningsmassen. Alternativet kan fort bli å måtte gi en sterk rabattert husleie og/eller økte problemer med å få leid ut i det hele tatt. Dette vil man trolig kunne regne hjem i området med gode leienivåer, men investeringene kan bli mer krevende å få regne hjem i området med lavt leienivå.