Drømmer du om feriebolig i utlandet?

Stadig flere nordmenn som har mulighet til å oppfylle drømmen om feriebolig når de finner akkurat den leiligheten eller det huset de drømmer om.

Hvor skal du begynne når du kommer over noe på ferie som er til salgs og som du blir umiddelbart stormforelsket i? Her bør nemlig alle trå forsiktig, siden det er mye å sette seg inn i og ditto mange potensielle fallgruver.

Det du trenger er å snakke med eksperter. For: Jo bedre forberedt du er, desto tryggere vil det være å gjennomføre kjøpet.

En av dem er sales og relationship manager Mona Eriksen, som holder til i vår avdeling i DNB Luxembourg, og kan dette med feriebolig i utlandet. Mona har over ti års erfaring med finansiering av ferieboliger for nordmenn i utlandet, og hun deler gjerne sin kunnskap med dere som går med planer om å kjøpe drømmeboligen i utlandet.

Feriebolig i Spania? Skaff deg finansieringsbevis

Hva er det første du bør tenke på når det gjelder feriebolig?

Si at jeg og min bedre halvdel vurderer å skaffe oss noe på Costa del Sol etter å ha feriert der i årevis – hva er det første vi bør tenke på FØR avreise sørover, Mona?

- Dere må planlegge som dere gjør i Norge – søk om et finansieringsbevis! 

I tillegg er det selvsagt viktig å ha en realistisk oppfatning av egen økonomi, minner også Eriksen om:

- Har jeg råd å kjøpe? Hvor mye kan jeg investere? Har jeg nødvendig egenkapital? Hvor kan jeg eventuelt hente nødvendig egenkapital? Det er kanskje litt kjedelige svar, men vi ser at mange drar ned og blir fanget av sol og sommer og plutselig dukker drømmeobjektet opp. Skuffelsen blir så stor om det i etterkant viser seg at man ikke har råd. 

Det kan også være en god idé å finansiere kjøpet med pant i den boligen du skal kjøpe utenfor Norge. Tenk litt utenfor boksen; det er viktig at du beholder fleksibilitet i "hjemmeøkonomien" til andre formål. 

«Skynde seg langsomt»

Videre vil Mona også anbefale «å skynde seg langsomt».

- I hvilket område ønsker jeg å kjøpe? Du kan nemlig finne drømmeboligen hvor som helst. Når har du tenkt til å benytte eiendommen? Det kan være stor forskjell i de ulike områdene i og utenfor sesong. Utenfor sesong kan du oppleve at det er folketomt og at mange restaurantene er stengt. Bruk tid, det er mitt beste råd, sier hun. 

Ikke la deg presse av megler!

- Meglersystemet i Spania er annerledes enn i Norge. «Alle» meglerne kan selge alle eiendommene, det er veldig sjelden at en megler har eksklusivitet. Du kan finne samme eiendommen hos flere meglere og i noen tilfelle også til ulik pris. Og finner dere først drømmeobjektet, kan den lokale megleren plutselig si at dette objektet er det kø på, fortsetter Eriksen.

Det er sjelden kamp om boligen, og den prisen som er annonsert er den høyeste prisen selger håper å oppnå. Meglers jobb er å få selger og kjøper til å bli enige om pris slik at handelen kan komme i stand. Meglere lever av provisjon og betales av selger.

- Det blir sjelden budrunder, så ikke la deg presse av megler til å tro at andre kjøpere står i kø og at du må skynde deg å reservere boligen. Og ikke skriv under på noe uten at du har satt deg godt inn i kostnader, betingelsene og tidsplanen for overtakelse.

Ikke overfør direkte til selger!

- Husk å overføre reservasjonsbeløpet til klientkonto hos den advokaten som skal bistå deg i kjøpet. Det skal altså ikke overføres direkte til selger!

Lurer du på noe om boliglån til feriebolig i utlandet? Kontakt boliglan@dnbgroup.lu – som er betjent hele tiden. 

Du kan miste reservasjonsbeløpet!

Mona forteller at det skjer litt for ofte at nordmenn reiser nedover og forelsker seg helt i en eiendom, og så signerer eller reserverer – og angre veldig på det i ettertid. De kjenner ikke til kostnadene knyttet til kjøpet og de har heller ikke oversikt over hvor mye egenkapital de trenger.

De typiske feilene mange gjør

- Den typiske feilen er å signere før du har avdekket om du faktisk har råd til boligen. Det er likevel ikke sikkert at du får tilbake det innbetalte reservasjonsbeløpet.

Den andre typiske feilen er at du glemmer undersøkelsesplikten din, da boligene oftest kjøpes «as is».  Reklamasjonsretten skiller seg vesentlig fra norsk lovgivning og inneholder i mange tilfeller kortere reklamasjonsfrister. For enkelte typer feil og mangler har du ingen reklamasjonsrett etter at du har overtatt boligen. Slike feil og mangler er typiske mangler som ikke er synlige ved første øyekast, som for eksempel fuktskader. Åpenbare feil og mangler er derimot mangler som man burde ha oppdaget ved befaring av boligen. Disse får du ikke kompensert i etterkant.

- Det er kanskje et tankekors i en tid hvor flere kjøpere etter hvert nøyer seg med digital visning. 

Mona sier at hvis du blir lurt i Norge, så er det noen som passer på deg. Det gjelder ikke nødvendigvis i disse landene. Blir du lurt, så blir du lurt, understreker hun – og poengterer:

- Du har ikke råd til å ikke vite hva du gjør. 

Meglersystemet i Sør-Europa er helt annerledes enn hjemme

Ferieboligeksperten sier at DNB samarbeider med mange gode lokale meglere, men advarer mot at det finnes meglere som verken har kompetanse eller erfaring. Det er stor forskjell i kvalitet og seriøsitet blant meglere i Sør-Europa. Derfor er det viktig å være kritisk til det du blir forelagt. En tidlig og god dialog med banken vil hjelpe deg til å unngå de største fellene.

- Det kreves lite for å bli megler her nede. Det er viktig at du gjør research på megleren du velger å benytte. Når du finner ferieboligen din på for eksempel Finn.no, tror du kanskje at megleren som er oppgitt er den eneste megleren som selger denne leiligheten. Men det stemmer nødvendigvis ikke. Det mest normale er at det er mange meglere som selger samme leilighet. Slik er det ikke i Norge.

Prisen på Finn.no er ikke den faktiske kostnaden

Mona anbefaler å benytte seg av DNBs nettverk i de respektive landene, og understreker at de har over 10 års erfaring med å bidra til å trygge prosessen rundt finansiering og kjøp for nordmenn.

Å kjøpe feriebolig i utlandet gir ofte et helt annet kostnadsbilde enn mange tror, sier du – hvorfor er det egentlig slik, Mona?

- Mange er ikke klar over at den prisen du ser på Finn.no ikke er den faktiske kostnaden for å kjøpe eiendommen, du må også ta høyde for avgifter som kommer i tillegg. Å eie eiendom i utlandet er også forbundet med driftskostnader og transportkostnader som det kan være lett å glemme i planleggingsfasen. Det er viktig å ha en finansiell buffer slik at du takler uforutsette merkostnader.

Mange meglere «regner hjem» kjøpet ved å bevise at boligen kan generere leieinntekter nok til å dekke de fleste kostnadene. DNB Luxembourg legger ikke disse utleieinntektene inn i sine beregninger. Klarer du ikke å betjene lånet uten disse, skal du sannsynligvis ikke kjøpe. 

Låne i norsk eller utenlandsk valuta?

Her er Mona klar i sin tale:

- Å låne i euro kan bety at du reduserer valutarisikoen. Etter ti års erfaring med å finansiere ferieboliger for nordmenn, opplever vi at flere velger å bytte boligen de eier i utlandet, fordi behovene endrer seg med tiden. Om du ikke er helt sikker på at du skal eie boligen i lang tid, kan det være smart å finansiere kjøpet i lokal valuta. Det er størst valutarisiko ved å ta opp lån i en annen valuta enn den valutaen boligen omsettes i.

DNB er den eneste norske banken som tilbyr lån med pant i den utenlandske boligen – hvorfor vil det være viktig for noen?

- Dette gir deg fordeler knyttet til lånevaluta, samt til å bevare økonomisk handlefrihet i din hjemmeøkonomi. Det kan også være fornuftig basert på lokal arve- og skattelovgivning.

Kan det være smart å involvere en lokal takstmann og advokat? Men blir ikke det dyrt også?

- Det koster penger for både takstmann og advokat, men dette er likevel en billig og helt nødvendig forsikring, spesielt hvis du velger å kjøpe uten å ta opp lån. Da er det svært viktig å få en uavhengig vurdering. Vi anbefaler derfor å ha en egen advokat som trygger dine interesser i kjøpsprosessen. Det er ikke her du skal spare!

Du er ikke garantert at du får leid ut en feriebolig

DNB legger ikke til grunn mulige leieinntekter kjøper kan få fra ferieboligen, hvorfor ikke det?

- Dette gjør vi av forsiktighetshensyn. Du er ikke garantert å få leid ut ferieboligen. Det har vi ferske eksempler på forbundet med koronasituasjonen, hvor utleiemarkedet fikk seg en knekk, sier hun, og fortsetter:

- Vi ønsker ikke at våre kunder skal være engstelige for at de ikke får leid ut, men at dette er en positiv oppside.

Dersom du ønsker å leie ut, anbefaler DNB å leie ut i euro. Da har du inntekt i samme valuta som du har utgifter knyttet til din utenlandske bolig.

Hva slags standard leter den typiske nordmannen etter?

- Norske kjøpere ser etter høy standard, de kjøper gjerne i prosjekt som skal bygges og ferdigstilles litt fram i tid.

Og hvor drømmer vi helst om å bo?

- Nordmenn søker seg oftest til områder hvor det er andre nordmenn, typisk der venner og kjente eller familie har slått seg ned.

Til slutt: Si at jeg og min bedre halvdel ikke vil bo sammen med andre nordmenn, men i en gammel rønne av et nedlagt småbruk langt, langt oppe i Provence – kan vi fortsatt ringe dere for å få hjelp?

- Det kan dere absolutt. Vi gjør alltid en vurdering av boligen og beliggenhet i forhold til hvor lett denne er å omsette. Vi vurderer også kundens totale økonomi og noen kunder har mulighet til å kjøpe hvor som helst, mens andre er litt mer avhengige av å ha en eiendom som er lett omsettelig. Dette vurderer vi fra sak til sak. Lykke til!